中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是專治各種不服，為什么要這樣說(shuō)呢？中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)與其他的不同，快來(lái)看看吧：

即使迎來(lái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)于中國(guó)的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格前途仍然眾說(shuō)紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過(guò)程中，最尖銳的批評(píng)來(lái)自對(duì)房?jī)r(jià)和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的擔(dān)憂。

在我印象中，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫抨擊最猛烈的有兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)人士——而且他們都是畢業(yè)于麻省理工的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，一位是謝國(guó)忠，另一位就是羅伯特·席勒。前者因?yàn)槟昴昕吹袊?guó)房市，信誓旦旦的泡沫預(yù)言每每與事實(shí)相左，早已被人們忘卻——他似乎仍然心有不甘地寫了一本書，書名就是《最后一輪泡沫》；而后者不但以在資產(chǎn)定價(jià)實(shí)證分析領(lǐng)域的重要貢獻(xiàn)獲得了2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，而且和另一位更資深的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，同時(shí)也是現(xiàn)任美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫的丈夫阿克洛夫教授合作，連續(xù)出了《動(dòng)物精神》、《釣愚》等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的暢銷書，乃至網(wǎng)絡(luò)上紅極一時(shí)的耶魯公開(kāi)課“金融市場(chǎng)”，都是既叫好又叫座。

▲ 羅伯特·希勒

與謝國(guó)忠相比，羅伯特·希勒當(dāng)然是幸運(yùn)的。一方面他雖然和謝先生一樣，近年來(lái)一直比較擔(dān)憂上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但他與那些宏觀分析師不同，教授并沒(méi)有明確表示房?jī)r(jià)會(huì)下跌乃至崩盤；另一方面是他對(duì)美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫、房地產(chǎn)泡沫乃至金融危機(jī)的預(yù)言最終都應(yīng)驗(yàn)了——雖然他1996年1000點(diǎn)的時(shí)候就開(kāi)始唱空納斯達(dá)克，但泡沫到了1999年的5000點(diǎn)才破滅。更重要的是，對(duì)2007—2008年這場(chǎng)金融危機(jī)，幾乎沒(méi)有別的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)到，所以就使得他的警告及其理論獲得了更高的榮耀。

本世紀(jì)初，《非理性繁榮》中文版剛剛推出時(shí)，希勒教授和吳敬璉先生在人民大學(xué)舉行過(guò)一場(chǎng)對(duì)話活動(dòng)。其時(shí)，雖然美國(guó)納斯達(dá)克指數(shù)已經(jīng)崩盤，北京大街小巷依然隨處可見(jiàn)各類互聯(lián)網(wǎng)公司的廣告，而吳敬璉先生也因?yàn)榫嫱顿Y風(fēng)險(xiǎn)提出“股市賭場(chǎng)論”而引起軒然大波，尤其是被眾多苦不堪言的股民們所怨。

當(dāng)時(shí)我也在場(chǎng)，記得希勒教授那時(shí)就提出從人的情感因素入手，通過(guò)結(jié)構(gòu)、文化和心理三個(gè)維度來(lái)研究股市泡沫問(wèn)題——這三個(gè)維度正是他這本書中的主要章節(jié)。而吳敬璉先生則繼續(xù)痛斥投機(jī)性泡沫給中國(guó)金融系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難。

十多年過(guò)去了，無(wú)論其間經(jīng)歷了理性抑或非理性，中國(guó)經(jīng)歷了歷史上罕見(jiàn)的長(zhǎng)時(shí)間的繁榮，房地產(chǎn)尤其是一線城市住宅經(jīng)歷幾輪飆漲創(chuàng)造了令人瞠目結(jié)舌的漲幅，而股票市場(chǎng)在2007、2015分別結(jié)束了兩輪最終泡沫破裂釀成股災(zāi)的牛市后，現(xiàn)在依舊是波瀾不興。

要知道，根據(jù)羅伯特·席勒的研究，剔除通脹影響，美國(guó)的住房?jī)r(jià)格從1890年到2006年才翻了一番，而由于美國(guó)金融危機(jī)，這個(gè)漲幅到了2014年甚至減少為48%。

也許正是因?yàn)槿绱?，在羅伯特·希勒最新版的《非理性繁榮》一書的“房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧”章節(jié)中，談及由于各國(guó)央行量化寬松政策導(dǎo)致的全球性房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，特別提到“中國(guó)內(nèi)地還出現(xiàn)了非常明顯的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫”。并提出了一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)：今天的住房?jī)r(jià)格投機(jī)更甚于任何歷史時(shí)期，業(yè)已在全國(guó)甚至全世界范圍內(nèi)根深蒂固。