陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資需要考慮哪些因素？這些因素的影響大嗎？我們改如何抉擇，讓小編為你來分享知識：

我們曾經(jīng)說過，在目前中國的投資市場上，可供選擇的投資工具和投資手段并不多，相對來說房地產(chǎn)仍然是一種比較安全和穩(wěn)妥的投資工具，它在我國未來大量中產(chǎn)階級產(chǎn)生的過程中扮演著非常重要的角色。那么，我們普通老百姓在房地產(chǎn)置業(yè)投資的時(shí)候需要考慮或注意哪些因素呢？

首先影響房地產(chǎn)物業(yè)升值的因素很多，比如市場因素、宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策等都能影響房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)格變化，但是這些因素對個(gè)體而言都是很難控制的，甚至是很難判斷的，而一些微觀的、具體的因素我們是很容易判斷的，這些因素最主要的有產(chǎn)品特色（如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等）、社區(qū)環(huán)境（包括自然景觀環(huán)境和人文環(huán)境）、周邊生活配套設(shè)施、城市發(fā)展方向等。

另外，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣也有景氣循環(huán)周期, 在中國一般是6-8年一個(gè)周期，一般最好選擇在經(jīng)濟(jì)回暖時(shí)投資房地產(chǎn), 如果是手頭閑置資金較多，也可在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)收購大量空置物業(yè)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后拋出。也就是低谷時(shí)買入，高峰時(shí)賣出。

還有購置商業(yè)物業(yè)長期持有，靠租金收益，或以物業(yè)入股與品牌商家聯(lián)營等方式獲取回報(bào)，也是一種比較穩(wěn)健的長期的投資方式。

進(jìn)行房地產(chǎn)投資須有獨(dú)到眼光，如以大量資金投資在房地產(chǎn)市場, 則應(yīng)著重考慮投資物業(yè)在房地產(chǎn)市場的細(xì)分市場內(nèi)，真正有自己的特色和競爭優(yōu)勢。比如投資專業(yè)市場的物業(yè)，除了要看它的位置、開發(fā)商的實(shí)力、開發(fā)理念等因素外，還要看整個(gè)市場的營運(yùn)管理商的水平，很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只懂得開發(fā)，并不懂得經(jīng)營，如果沒有一個(gè)好的營運(yùn)管理商幫助其管理，則整個(gè)市場很容易死火，投資者被套牢也就在情理之中了。比如麗江的“魚米河商業(yè)街”、“玉河走廊商業(yè)街”等項(xiàng)目，其地理位置、自然環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等條件都不能說不好，但是開發(fā)5、6年，甚至7、8年了還是不死不活的，主要原因就是因?yàn)殚_發(fā)商只懂開發(fā)，不懂商業(yè)運(yùn)作造成的。又比如，麗江今后肯定會有大量的投資客投資旅游地產(chǎn)，而旅游地產(chǎn)的運(yùn)作與普通住宅項(xiàng)目相比，它的運(yùn)營管理也是非常重要的。我們認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場肯定會逐漸細(xì)分，會出現(xiàn)專業(yè)的住宅供應(yīng)商如萬科，專業(yè)的商用物業(yè)供應(yīng)商如萬達(dá)，專業(yè)的旅游地產(chǎn)供應(yīng)商等都是不足為奇的。比如在麗江出現(xiàn)專業(yè)的旅游地產(chǎn)供應(yīng)商也是勢在必然，但是，不是什么開發(fā)商都可以做旅游地產(chǎn)的，做旅游地產(chǎn)它需要具備一些因素，第一是旅游資源，這個(gè)在麗江是肯定具備的；第二是雄厚的資金實(shí)力或融資能力，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的投入大、投資回收期長、營運(yùn)成本高，如果沒有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，中途發(fā)生資金鏈斷裂的幾率就很大；第三是投資商必須要有遠(yuǎn)見和魄力，因?yàn)橄裆虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等這些細(xì)分市場雖然從長遠(yuǎn)來說，投資價(jià)值和投資回報(bào)肯定比住宅高，但是對于大多數(shù)開發(fā)商來說畢竟是一種創(chuàng)新產(chǎn)品，它對開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)、組織制度、管理水平等要求更高，創(chuàng)新需要魄力、需要遠(yuǎn)見，創(chuàng)新也要付出代價(jià)；第四是開發(fā)商或投資商需要有一個(gè)很好的管理和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，需要整合一批專業(yè)的合作伙伴，比如專業(yè)的旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的旅游地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)等。沒有這些條件要做好一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是不可能的。而一個(gè)普通的個(gè)體投資者去投資這樣的不成熟的投資產(chǎn)品，被套牢的幾率也就很大。

雖然一般而言, 房地產(chǎn)投資在所有的投資工具中風(fēng)險(xiǎn)水平在中下，相對其它投資工具較為保險(xiǎn)。但在計(jì)算投資回報(bào)時(shí)，要考慮到房地產(chǎn)租金收益多少，物業(yè)水電煤氣的日常支出和維持物業(yè)的管理費(fèi)用等因素。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較為平穩(wěn)的情況下，一般來說售價(jià)是月租金的150倍至200倍時(shí)，投資較為合理，但是在中國最近十年來用租金來計(jì)算投資收益好像都不盡合理，只有轉(zhuǎn)賣可以獲得較大的投資收益，但是這樣的情況也在發(fā)生變化。

如果自己經(jīng)濟(jì)能力有限, 可嘗試杠桿式物業(yè)投資，投資者只以物業(yè)總價(jià)值的一定比例(如30%)作為首期投資, 便可享有租金收入和資本增值。在操作上由專業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司或投資顧問公司負(fù)責(zé), 投資者認(rèn)購的物業(yè)交其管理, 物業(yè)出租的收入在支付完按揭款和管理費(fèi)用后, 剩余收入和資產(chǎn)屬于投資者。

另外與房地產(chǎn)相關(guān)的證券也是可以淘金的領(lǐng)域﹐這些證券包括房地產(chǎn)公司股份﹑上市房地產(chǎn)公司股票﹑房地產(chǎn)投資信托﹑按揭支持證券﹑按揭基金﹑按揭債券和房地產(chǎn)基金等。

還有在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，很多人容易忽視它的合法性問題。合法性是置業(yè)或投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的第一重要的安全保證。房地產(chǎn)交易實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)交易，是一種法律關(guān)系的變更。所以投資的物業(yè)首先必須是合法的，投資或置業(yè)才可能是安全的。如果是投資一手房，即新開發(fā)的商品房，則房開商必須要具備五證，其交易才是合法的，這五證是《土地使用權(quán)證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《工程施工許可證》、《商品房屋預(yù)（銷）售許可證》等。如果是現(xiàn)房則需要有《商品房屋注冊登記證》，也就是所謂的大產(chǎn)權(quán)證。如果是二手房，則必須有《土地使用權(quán)證》和《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，現(xiàn)在統(tǒng)一為《不動產(chǎn)權(quán)證》。如果該房屋還有共有權(quán)人，則需要其他共有權(quán)人提供同意出售的證明，如果該房屋已經(jīng)進(jìn)行過抵押登記，則需要抵押權(quán)人出具同意出售的證明，或者首先要取消抵押登記，才能進(jìn)行交易。如果產(chǎn)權(quán)人死亡，則出售人應(yīng)該提供相應(yīng)的《公證書》或司法機(jī)關(guān)出具的裁決書，證明此房屋由其全權(quán)負(fù)責(zé)處理。如果所出售房屋是房改房、集資房或經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，則出售人除持有相應(yīng)的《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》外，還應(yīng)有相關(guān)的政府部門發(fā)放的市場準(zhǔn)入證。

產(chǎn)權(quán)變更登記是我國最基本的房地產(chǎn)交易管理制度。也就是房地產(chǎn)交易必須要進(jìn)行登記，才有法律效力。房地產(chǎn)交易與普通商品交易不同，因?yàn)樗遣粍赢a(chǎn)，所以他的交易過程實(shí)際上是所有權(quán)的變更，產(chǎn)品本身及其位置并沒有發(fā)生變化，而且所有權(quán)與使用權(quán)可能不是同時(shí)轉(zhuǎn)移的，所以他的產(chǎn)權(quán)變更過程需要到有關(guān)政府主管部門進(jìn)行登記，才能得到國家法律的保護(hù)。

房開商的誠信度也是必須要關(guān)注的一個(gè)很重要的問題。很多消費(fèi)者或投資者比較關(guān)注產(chǎn)品本身的質(zhì)量和銷售人員的服務(wù)態(tài)度，但是對于開發(fā)商的實(shí)力以及誠信記錄卻不是很在意，其實(shí)這是一個(gè)錯(cuò)誤。因?yàn)樵谥袊ㄖ平ㄔO(shè)還不是很完善，雖然是市場經(jīng)濟(jì)了，但是大家的契約精神還沒有完全建立起來，很多時(shí)候合同的執(zhí)行還是要依賴于人的品行。所以最好首先通過一些渠道（比如以前做過的一些項(xiàng)目的承諾兌現(xiàn)情況等）了解一下房開商，特別是老板的品行，誠信記錄等，對于一個(gè)不守信用的老板來說，講得再好聽，合同寫得再好都是沒有意義的。一個(gè)沒有誠信的房開商他的項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、售后服務(wù)等都很難保證，一旦打起官司來還是很麻煩的。

    總之，房地產(chǎn)投資是一件很復(fù)雜的事情，與之相關(guān)的知識和法律關(guān)系都較為復(fù)雜，所以做房地產(chǎn)投資最好請專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人或律師幫助，這樣可以避免很多糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。