旅游地產(chǎn) 

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

中文名 旅游地產(chǎn) 外文名 Tourism real estate 類    型 置業(yè)項(xiàng)目 別    稱 旅游房地產(chǎn)

發(fā)展

2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上，溫家寶總理在政府工作報告

旅游地產(chǎn)整合宣傳

旅游地產(chǎn)整合宣傳

中提出要“抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制”，第一次明確將穩(wěn)定房價作為對地方政府的考核問責(zé)制度，以及前不久出臺的新“國五條”。房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，必定對我國房地產(chǎn)市場形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。

旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā);而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。同時，由于我國地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區(qū)。旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動了地產(chǎn)項(xiàng)目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項(xiàng)目的價值上升;地產(chǎn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實(shí)現(xiàn)了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中的對于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。

定義

旅游地產(chǎn)是較熱的話題，一方面作為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是關(guān)于其定義，仍沒有一個嚴(yán)明的規(guī)定，具體闡述如表格1：

表1：旅游地產(chǎn)的概念界定

旅游地產(chǎn)

依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。

以旅游或度假為目的，或通過旅游設(shè)施來帶動地產(chǎn)發(fā)展，通過整合規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種產(chǎn)業(yè)模式。

所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括四類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式開發(fā)項(xiàng)目，全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。是現(xiàn)代社會人類追求理想生活方式的必然結(jié)果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房產(chǎn)（度假別墅、度假公寓等）；產(chǎn)權(quán)式酒店；分時度假房產(chǎn)（別墅、公寓等）。

本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。旅游地產(chǎn)的主要類型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮(zhèn)、汽車營地……

由以上對于旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，或強(qiáng)調(diào)以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸；或強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴(kuò)展地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，吸引更多的消費(fèi)客體。而勇先創(chuàng)景認(rèn)為：旅游地產(chǎn)，顧名思義旅游+地產(chǎn)，是彼此的延伸，并沒有嚴(yán)格固定的誰占主導(dǎo)，主導(dǎo)地位的不同只是決定了旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的不同而已，并不能改變其是旅游地產(chǎn)的本質(zhì)屬性。依據(jù)旅游地產(chǎn)中旅游和地產(chǎn)因素所占的分量不同，會出現(xiàn)以下幾種情況：情況一：地產(chǎn)功能只是旅游功能的一部分 。情況二：旅游功能只是地產(chǎn)功能的一部分。情況三：彼此不存在包含與被包含的關(guān)系，只是兩者的交集構(gòu)成旅游地產(chǎn)。

情況一和情況二是將其整體看成旅游地產(chǎn)行業(yè)，其中因主體地位不同而出現(xiàn)兩種情況，而情況三旅游地產(chǎn)只是整體旅游區(qū)域的功能之一，是在旅游和地產(chǎn)出現(xiàn)交集的情況下出現(xiàn)的，如若細(xì)分，還會因?yàn)閮烧叩墓δ艿膹?qiáng)弱不同又出現(xiàn)兩種情況，但總而言之，以上都屬于旅游地產(chǎn)，即只要是有旅游因素和地產(chǎn)因素，相結(jié)合產(chǎn)生的， 便可形成旅游地產(chǎn)。

產(chǎn)生

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

特點(diǎn)

我們總結(jié)了國家的旅游地產(chǎn)由有著以下的詳細(xì)的特點(diǎn)：

優(yōu)雅的環(huán)境資源：旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時也注意當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)處于價位的思考，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。

專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理：與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目除為客戶提供完善的日用設(shè)施外，同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購物、運(yùn)動、休閑娛樂運(yùn)動場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。

符合旅游度假的設(shè)計方案：旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求，開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化，使消費(fèi)者脫離日常工作壓力，復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。漫漫沙灘，青青草地，悠悠藍(lán)天……均是旅游房地產(chǎn)開發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)開發(fā)對單純住宿條件要求。

投資回報率高：旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利，同一房產(chǎn)可以在不同的時段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率，對于一般旅游產(chǎn)品而言、投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租，小額的交易使其投資的回收期漫長，而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個單元或多個單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報。

消費(fèi)檔次高：旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設(shè)立涵蓋了各個收入階層人們的消費(fèi)，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。

消費(fèi)的可存儲性和期權(quán)消費(fèi)：旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性（如養(yǎng)老型酒店）的消費(fèi)權(quán)。時權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云"金海豚"的分時度假產(chǎn)權(quán)酒店的購買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時享有"亞洲酒店資源聯(lián)盟"所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。